如何不用经纪人卖掉自家房子？
（之二）
让经纪人卖房，定价、广告、联系并审查买主、带买主看房等多是经纪人的事，自卖房这些都得自己包干。首先得定价。房无定价，但房有【框价】。房价得靠自己分析市场决定。自卖房关键在定个好价, 只要价钱好，买主自然到。
自卖房定价要遵循以下基本原则。
第一，要根据最近卖出的、离自家房子最近并同自家房子状况最近的房子的售价来定价，即据【最近】三原则定价。房产经纪人都是这么定价的。
房市月月不同，天天相异，房子状况各各不一，所以又得找出自家房子与【最近】房子的差异而加减房价。
第二，定价得让利与买方。
经纪人卖你那房子会卖多少？你得给经纪人多少？定价时得把本该给经纪人的那份的一小部分让给买方。
第三，定价不出【框】。
每个房子都有个【框价】，这由其所在区域、房子状况和卖房时间决定，随时变化。要找到那【框价】的框，定价不要出框。这个框往往由五和零构成。
我为什么给我那朋友房子定价79万？因为他那区原来同型房当年三月前最高售价为73万，即该区房子的【框价】在75万内。同区三月卖房那家定价74万（这说明其经纪人知道该区房子的【价框】），后来大家竞价，那房子卖出75万多，这就把该小区原有的【价框】打破。该区新【价框】就是八十万。经纪人说朋友家可要价八十出头，那未必明智。八十万是个价框，越过它就是另一档。该县当时房价中位数为37万，该小城平均房价41万，在该区找八十万以上房子的人约为百分之十。当地很多房产经纪公司称八十万以上的房子为豪华房，印房子的宣传册都用豪华纸张，八十万以下的只用普通纸张。
朋友那房若定价过八十万就出框了，这样一来就会砍去大半找房人，因为很多经纪人在其系统里为该城中产买主找房设定的【框价】都在八十万内，定价八十出头就把大多数可能来看他房的排除在外。还有就是该区一英里内有比他们房子新十年、大三四百尺的八十万以上的房子。他那房跟那些房子比有差距。如我经纪此房，我会定价79.99万以让它进入【框价】为八十万的买房人篮中以招来更多看房人。看房人多了，我就得机对他们谈这房子的妙处，拿它跟附近八十万以上的房子比。那些八十万以上房子都是在大块盖房好地没了时找边角地盖的，一小区就挤七八套房，都紧挨公路或建于河边低洼处，小区都被车道隔绝封闭，去公园、运动场都得开车，而朋友这小区有四五个公园，人行路四通八达，环境优美宜居。低要价，招来更多人，让他们了解房子优胜之处而愿出价，这样就可能造成竞价而以高于要价的价格卖出。
自卖房要先判定若房子交给经纪人卖经纪人会要价多少，从而找到价框来设定最佳价位。我这朋友是自卖，定价不能太逼近框价的框，得让利与买方，故而我定价79万。
定好价后买主还要谈价。因为你自行广告卖房信息，难招来众多铁心买主争相购买，可能就只招来一个真心买主，他有讨价还价优势，这时就得在价钱上作点让步以顺利成交。
Zane Cai
2024年3月24日 于芝加哥
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