建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2023-02-13 09:37:07)
我们可以想象一下，卖投资房交税多少应该与以下因素有关：
卖价
卖房费用（包括经纪佣金和卖前维修费等）
Basis
而Basis又与折旧有关。
所以，卖房报税最关键的还是折旧及recapture。关于这个话题，我刚写过一篇文章，建议有卖房要报税者先读它三遍：
美国投资房卖后折旧的Recapture问题
这篇文章，实际上也不过是上一篇文章的补充解释。
继续上篇文章[阅读全文]
(2023-02-09 09:29:58)
我家网上报税快二十年了，开始一直用TaxActOnline，当时选TaxAct的主要原因是便宜。 去年我开始改用TurboTaxOnline，改用最直接的原因是，去年有前一年的passivelosscarryovers，按照税法，前一年的carryovers我是完全可以在去年抵消掉的，但是我用TaxAct弄了好长时间，总也抵消不掉，所以我就决定用TurboTaxOnline试试，结果TurboTax如我所愿，顺利地抵消掉了前一年的carryovers。其实，去年[阅读全文]
(2023-02-06 10:53:50)
美国税法中关于折旧和recapture的规则是很复杂的。实际上，就连经常所说的depreciationrecapture这个术语，大多情况下我们都是在错误地使用它，也就是说，大多情况下那不是它的真正含义。
关于折旧和recapture，我曾经写过好几篇文章：
1.美国出租房折旧及Recapture
2.为何报税时应从房产中多分出个人财产
3.出租房折旧报税需要注意的几个问题
4.美国四种税率的个人收入[阅读全文]
(2023-01-27 19:04:54)
大家知道，贷款除了利率外，还有费用。而对于常规贷款，有些费用并不是两房机构自己可以决定的，而是由它们的顶头上司FHFA统一规定的。 这个调整费用，FannieMae称之为Loan-LevelPriceAdjustment（LLPAs)： Loan-LevelPriceAdjustment FreddieMac则称之为CreditFees: Exhibit19-CreditFees 两者基本上都属于同一个东西，大多是FHFA的统一调节费用。 这个费用，FHFA会根据形势，经常做一些适[阅读全文]
(2022-12-30 05:58:16)
我以前曾写过一遍文章，介绍私募众筹中的收费和利润分配：
私募众筹的收费和利润分配
其实，私募众筹中的具体利润分配规则是很复杂的，有时候连操盘手本人、御用会计师、甚至起草法律文本的律师都不见得能完全明白，更不用说一般的投资者。
这样就会带来问题，具体就是容易产生误解和纠纷。
一些投资者，很有点天朝投资者的风范，只要挣钱了，皆大欢喜[阅读全文]
(2022-12-29 14:19:18)
我以前写过一篇关于加州、德州和佛州房产投资比较的文章，这是原文：
加州，德州，佛州房产投资大PK
这里再评论几句，实际上是老调重弹。
在我投资过的五个州中，若房产长期持有，我个人认为从好到坏的排序是：UT、CA、ID、FL、TX.
这个排序的主要标准就是现金流的增长潜力，或者说持有成本的反向排序，基本上也就是地产税率从低到高的一个排序。
德州家[阅读全文]
(2022-12-22 13:40:39)
这篇小文，既有托的嫌疑，又有标题党的嫌疑，估计您看完后会发现上当受骗，哈哈！
大家对HELOC都比较清楚，它就是以房产净值为抵押的信用额度（LineOfCredit），优点是用钱才需要付利息，不用就不需要付利息。
之所以说是标题党，是因为这篇文章并不是介绍HELOC的，而是介绍股票账户（brokerageaccount）的，具体是介绍InteractiveBrokers股票账户的。InteractiveBrokers股票账户又[阅读全文]
(2022-12-19 14:13:39)
私募众筹中的参与者主要有两类：第一类是GeneralPartner（以下简称GP），是项目的操盘手和决策者；另一类是一般的LimitedPartner（以下简称LP)，是只投入资金而不参与管理决策的被动投资者。
私募众筹中的GP，通常会被称为Operator，Syndicator，或者Sponsor，并且在大多情况下，这三个称谓是通用的，也就是说没什么大的差别。
但是细究起来，这三个术语还是有差别的。
我们[阅读全文]
(2022-12-18 16:39:05)
最近读了一遍难得的好文章，是Oaktree创始人HowardMarks写给顾客的备忘录（memo），题目叫SeaChange，中文可以翻译成大转变，或巨变。
HowardMarks在投资界是大名鼎鼎的人物，他经常会把他的一些思考和投资策略以备忘录的形式，名义上是发给他的顾客群，实际上是对外公开发布，有些像巴菲特每年发给投资者的公开信。只是巴菲特一般都是在年度会议时发布，也就是说一般时间[阅读全文]
(2022-12-04 08:54:20)
简单说说过去十几年美国房贷市场的变迁。
1.ConformingLoan（常规贷款）
次贷危机前，美国的房贷政策非常宽松，好像个人贷款没有贷款个数的限制。电影TheBigShort里曾经提到，用狗的名字也能贷出款来，这当然也直接导致了后来的次贷危机和严重的经济衰退。
次贷危机开始后，美国开始收紧房贷政策，刚开始时常规贷款每人只有4个名额，这对房产扩张是非常不利的。记[阅读全文]
