建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2024-03-09 08:45:25)
大阿牛兄说的那个关于第二贷款拍卖的案例，应该说是个比较常见的反面例子，主因是第二贷款竞拍者没对房子做详细了解，事先可能不知道第一贷款的存在以及余额，因而铸成大错。
这里我就蹭一下关于第二贷款讨论的热度，说说第二贷款是否值得投资。
注意，大阿牛兄讲得是拍卖，而我要讲的是投资（购买）贷款，是两码子事！
因为房贷（Notes，或票据）跟国债等[阅读全文]
(2024-02-23 07:13:29)
接着前天说的那个外州朋友想移地投资房产的话题。这个朋友是个专业地主，执行力非常强，但他们家门口房价太高，现金流不好，发展遇到了瓶颈，所以在考虑想转移阵地。
在房价高和现金流不好的地区，专业地主要做大，最靠谱的方式可能是建商或者flipping，且不说这两者都自有其风险和难度，我个人一直觉得长期持有并逐渐扩大规模，是更稳健更容易致富的策略。而[阅读全文]
(2024-02-21 19:12:03)
出租房换了新屋顶、新空调、或者新窗户等，该如何报税呢？
首先，看看是否满足关于维修的那三个SafeHarbors，若能满足的话，可以在第一年一次减掉，这个可以参考我以前写过的一篇关于三个SafeHarbors的文章：
美国投资房维修费用报税的三个SafeHarbors
其次，如果是非民居（non-residentialbuilding），新空调可以用179Expensing在第一年一次减掉，而民居则不可以。
如果不满[阅读全文]
(2024-02-20 08:09:24)
【前言：一位地产投资执行力很强的外州朋友，他们当地的房价比较高，租售比不好，想进军我们德州地产市场，问我的意见。我一直不喜欢德州的高地产税，实际对德州地产关注不多，这里也不过是胡说乱说。】
德州的四大都市区，基本可分为三个档次：1）赌升值无现金流的Austin；2）现金流好些但升值潜力不大的Houston和SanAntonio；3）介于前两者之间的Dallas。
由于Austin[阅读全文]
(2024-02-19 03:10:32)
一直以来，家里主要用一两张信用卡，回扣都差不多是1%，也一直对信用卡没给予太多关注，主要是刷卡不多，大多与出租房有关的费用也不走信用卡，前些年又经常贷款，也不想让信用卡影响信用分数（实际上这属于多虑了）。
现在终于闲暇了，最近也不会贷款了，外出也多了，又看了JY老大和goingplaces等撸卡大佬的信息，受益匪浅，觉得也该选几张对自己合适的信用卡。
[阅读全文]
(2024-02-05 04:49:59)
在美国从事地产投资的朋友，大多都知道1031Exchange，这是一种延税的投资策略。 通常1031Exchange有两种形式：
1）第一种就是大家常用的以房换房，卖掉一个或多个房子，用以置换一个或多个房子。其中的关键是，置换前后物业必须要在同一个业主（个人或实体）名下，业主对物业拥有绝对的控制权，当然这种控制权也意味着经营和管理上的麻烦。
2）第二种就是DSTExchang[阅读全文]
(2024-01-26 20:09:22)
大家都知道地产中一般的1031Exchange，如果卖掉投资房，想继续买新的投资房，就可以利用1031Exchange来延税。
那肯定有人会问了，如果地主当烦了，再也不想自己折腾房子了，卖掉投资房，会不会有类似的延税措施呢？
答案是有，通常有两种：DST(DelawareStatutoryTrust)1031Exchange和UPREIT721Exchange。
先简单地说一下UPREIT721Exchange。UPREIT操作起来非常复杂，可能仅适用于大机构和大[阅读全文]
(2024-01-25 03:27:01)
1.商贷的DSCR
DSCR(debt-servicecoverageratio)是衡量一个商业地产(包括大型公寓楼)自身债务偿付能力的一个最主要的指标。可以说，一个商业地产能贷出多少款来，基本是由DSCR来决定的。
这是DSCR的定义公式：
DSCR=NOI/MortgagePayment
其中NOI（netoperatingincome）是一个物业不包括债务的租金利润，可以理解为用全现金买物业减去所有费用后一年的净利润。
比如一个物业，一年的NOI[阅读全文]
(2024-01-23 03:09:27)
自2023年11月18日起，FannieMae把2~4单元自住房的最低首付，由原来的15~25%，降到了5%。原来2单元的首付是15%，3~4单元的首付是25%：
FannieMaeRollsOut5%DownMultifamilyHomeLoans
注意，这只适用于自住房，不适用于自己不居住的出租房。比如买个Fourplex，自己住一单元，然后把其它的三个单元给租出去。
从某种意义上来讲，这种新贷款算不上是什么新玩意儿，因为首付是3.5%的FHA贷款，[阅读全文]
(2024-01-21 18:28:17)
自1987年税改以来，美国个人收入被分为三类：
主动/普通收入
投资收入
被动收入
一般情况下，只允许同类收入之间可以相互抵消，也就是说主动只能抵消主动，被动只能抵消被动，而不准跨类抵消。
比如一个高工资收入的人，年薪80万，同时又有30万的被动损失，这两者是不可相互抵消的，这30万的被动损失只能带到下一年，用来抵消未来的被动收入，或者卖房[阅读全文]
