探讨一下美国以后大房子的需求

探讨一下美国以后大房子的需求

美国的住房，在二次大战结束以后的几十年和平时代，总的趋势是增加的。下面第一个图是历年新开工的房子的平均面积。在最近的三十年，从两千尺增加到两千五百尺。这个图里同时可以看出，当经济表现不好的时候（如08年，和2020年），新房子会变小，这是跟支付能力的变化相关的。



那么下面的问题是，以后的房子是会继续走大的趋势，还是走小的趋势。

先看第二个图，平均家庭人口的变化，变化不大，基本上是3左右。但是这个有些问题，因为这只是家庭那一部分的人口。那么再看第三个，平均HOUSEHOLD的人口，是在不断下降的。这个趋势是一直有的，而同时房子是在一直变大的。所以不能根据这个房屋单元居住人口大体会继续减少的趋势来判断房子会变小。





另一个考虑的因素是，人需要多卧室的住房，特别是SFH，因为结婚有孩子。那么看第四个图，各个年龄结婚的比例。可以看到，对于我们关心的，买房子往升级方向走的，三十几四十岁的人，结婚比例是显著下降。八零年代结婚比例不会再增加了，而九零年代虽然尚有可为，最后结婚的比例会比八零年代低很多。自然，这里面不包括同居关系，而同居关系有一部分是长期稳定的。



再看第五个图，各个年龄组单独生活的比例。同样我们关心的是三十几四十岁这个年龄段，可以看到单独生活的比例并没有多少变化。



所以，我从这些数据图所能做的判断是，对住房的数量的需求会继续稳定（除了经济波动的因素），多卧室的公寓需求比例会上升，SFH的需求会下降，而单元面积不会很明显地下降，因为人不养那么多孩子了，买房子的支付能力还是有的。

具体到三千尺以上这一部分，四个卧室以及多于四个卧室，应该是以后的需求会减少，因为以后主导房市的是没有孩子的两口子。