建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
博文
(2022-05-14 04:46:42)
最近，有感于国内两个做实业的朋友的没落。
这两个朋友，一个是开店的，另一个是开厂的。
开店的那个朋友也不是没赚过钱，一方面赚了钱后花钱有点大手大脚，没有有意识地用赢得的利润来置换成房产等其它资产；另一方面，他也的确需要资金继续扩大规模和购入更多的库存，总之到了最后要关门的时候，除了有一大堆库存外，手上没有一点资金了。可惜库存是不能[阅读全文]
(2022-05-08 04:21:18)
当前，美国地产市场仍然火热，但已经有冷却的迹象，美联储为压制高启的通胀，正在连出重手，估计到明年底，美国的地产市场就该歇菜了。 一般来说，单纯的高利率，不见得会打垮地产市场，且不说大多人已经锁住了固定的低利率，就是浮动利率的，如果有工作的话，勒紧裤腰带，也是可以渡过难关的。而经济也是很重要的一个因素，尽管美联储的重手不见得100%能带来[阅读全文]
(2022-05-01 06:05:35)
尽管我在德州大休斯顿地区住了有二十五年多了，在我现在的家也住了整整二十年了，但严格讲，我并没有资格来评论这个大都市的地产市场，原因主要有二。
首先，休斯顿是美国大都市中唯一一个没有zoning的，是个平面城市，面铺得特别大，也就是说特别的sprawling，单是商业中心就不止一个，除了Downtown，还有GalleriaArea和MedicalCenter等，更不必说外围的一些商业中心，有人[阅读全文]
(2022-04-29 04:07:19)
美国有九个州没有州税，这些州的地产经纪们爱向投资者兜售：我们州没有州税，你看多好，赶快到我们这里来投资房产吧！
我们来分析一下这种说辞否靠谱。
美国的地方财政来源，除了地产税和州收入税外，还有其它几种来源（以下简称其它财政来源）：
联邦拨款（FederalTransfer）：我们交的联邦税除了用于社保、医保和军费等联邦支出外，也有部分分配到各个州[阅读全文]
(2022-04-26 04:31:47)
熟悉美国地产的朋友可能清楚，美国不同州地产税收的法规是不一样的。比如加州，每年地税房产的估值（appraisalvalue）基本上就是买价再乘以个系数，计算机系统就能自动搞定，不太需要人工的掺和。还有一些州，尤其是东部的一些州，每隔个三五年会有人工正式的评估，中间年份可能会做一些自动调整，或者根本就不调整。
而德州的房产则是每年都需要评估，每个县（co[阅读全文]
(2022-04-05 04:56:57)
地产私募众筹（realestatesyndication），就是大伙凑钱一起投资地产。比如如果发现一个前景很好的400万的公寓楼，自己没有资金，可以找15个人，一人出10万，募得150万，然后用其中的100万做首付，再贷款300万买下公寓楼，其它的50万做为翻修和储备资金。几年后公寓楼的租金收入和利润提高后，或者套现重贷把初始的资金返还给投资者，也可以选择把它卖掉。也就是说，可以做[阅读全文]
(2022-03-31 05:10:42)
地产界前辈Dr.DavidSchumacher曾经在他的书BuyAndHoldForever讲过这样一个有趣的故事：1980年时，他的一个朋友的女朋友继承了一笔$15,000的意外之财，当时对她来说这是一笔不小的财富。然而，这笔钱却让这位女士惶惶不可终日，她先是存在银行里，却又担心银行会倒掉（估计她不知FDIC是何物），直到她把所有的钱都取出来，买了辆新车，又变成入不敷出，靠举债度日，她心里才完全[阅读全文]
(2022-03-30 03:00:58)
如果有下面两种贷款：
A.每年要交的月供是相同的，贷款是有期限的，允许早还完贷款，并且提前还完贷款没有惩罚。
B.每年要交的月供会增加，贷款期限是无限期的，当然也就不允许也不可能提前还完贷款。
如果是你，你应该更害怕哪一种？或者说哪一种贷款更应该让你晚上谁不着觉？
大部分人应该更害怕A，不害怕B。是的，我再三确认了，没有写错！
因为上面[阅读全文]
(2022-03-27 05:55:25)
首先声明一下，我自己没有做过hardmoneylending，无论是做为lender还是borrower，所以这又是我的杜撰（杜撰的事我干过不少次啦）。
Hardmoneylending主要是提供短期贷款给flipper或做BRRRR的房产投资者等需要短期资金的投资者，贷款期限一般是一年以内，多是半年或一年。一般的借贷成本是1~6的点数（point），大多情况是2~3点，利率大约是8~12%。
我以前对Hardmoneylending有些误解，认为[阅读全文]
(2022-03-24 03:01:13)
时常听到有人在比较房产种类，比如有人比较起apartment和condo（或者Townhouse和condo）来，竟然也能说得头头是道，这实际上是在混淆概念，风马牛不相及。 因为这两者中，apartment（或Townhouse）是从房屋的外观结构（Physical）来分的，这个是看得见的；而condo是从法理上（legal）的产权拥有方式上讲的，是看不见的。换句话说，给你个房子，仅从外观上你是看不出它是否是condo的[阅读全文]
