使用财务杠杆的风险分析

-在美国经营房地产的体会之八

如山

（2009年7月4日）

万枫所写的《用现金买房还是贷款买房合算？》是一篇非常好的分析文章。里面对利用贷款买房的种种好处进行了綜合的概括。最后也指出利用贷款的局限性。应该说是比较全面的。我是深刻认识到只有利用财务杠杆才能使财富快速增加的道理、付之实践并且有过很大的收获。我相信很多做房地产的投资者或房地产商人都会跟我一样，已经、正在也将会利用财务杠杆来达到自己的目标。但是，财务杠杆是个双刃剑。用得好，可以令你快速致富，用得不好，可以使你很快破产。在这个论坛上，我常常看到的是，不少网友的基本财务概念、计算能力还有所欠缺。为了增加这部分人的风险概念，尤其是在现在这种风云变幻的市场环境下，我觉得有必要从使用财务杠杆的反向效果，用一个案例作更详细一点的分析。为了令没有多少财务基础的网友更容易理解，我设计的案例去掉所有复杂的财务概念和用语，只用简单直观的白描和分析。欢迎行家及专家的纠正和补充。

案例:

Condo 买入价$125,000。 租金收入（每月）$1,050。费用支出（每月）：房地产税$100，保险费$30，维修费$30，管理费(HOA) $200

每年净收入= $1,050×12-（$100+$30+$30+$200）×12=$8,280

Cap rate=$8,280/$125,000=6.6%

投资者A君

手上有现金12.5万，全部用来做贷款的Down payment，总共买入5间Condo。每间Condo的Down payment都是20%

现金使用： $125,000（买入价）×20%（Down payment）×5（5间Condo ）   =$125,000

贷款：利率6%，10年固定（10year ARM）利息。每月只付利息，不用付本金（Interest only）。每间Condo贷款金额10万（买入价$125,000×80%=$100,000）

每间Condo每年的贷款利息支出： $100,000×6%=$6,000

投资者B君

手上有现金也是12.5万，全部用来买入1间Condo。不贷款。

市场环境1

房地产市场价格不升也不降。没有通货膨胀（Inflation）也没有通缩（Deflation）。租金净收入(收入减去费用) 不变。

a)     投资者A君所投入现金的回报率计算：

每年每间Condo的现金纯收入：$8,280-$6,000=$2,280

5间Condo的总共纯收入：$2,280×5=$11,400

所投入现金的年回报率: $11,400/$125,000=9.12%

b）  投资者B君所投入现金的回报率计算：

每年Condo（1间）的现金纯收入：$8,280

所投入现金的年回报率: $8,280/$125,000=6.62%

很显然，在这种市场环境下，A君的现金回报率高于B君（A君高于B君约38%），财富增加的速度快于B君。更不用说出现房地产市场上升、通货膨胀等情况的优势（万枫的文章全面概括了这方面的好处）

市场环境2

房地产市场价格下降15%（或以上），并出现通缩（Deflation）。租金净收入(收入减去费用) 下降30%（空置率增加，或者租金下降，或者费用上升，或者都有）。（全美平均而言，现在更像这种状况，起码依然在通缩（Deflation）是肯定的）。

a)     投资者A君所投入现金的回报率和风险

要将房子在市场卖上掉，必须再加最少5%的费用（佣金、税和Closing费用）房子已经没有净值。要是卖掉5个Condo，所有投入的$125,000现金全部没有。

维持出租，每个月要贴进现金。

b)     投资者B君所投入现金的回报率和风险

等钱用要卖掉，能回收大约80%或以下，就是$100,000($125,000×80%=$100,000)。要是继续出租，其现金回报是4.63%（$8,280×70%/$125,000=4.63%）依然比银行的定期存款高（假设一年CD2.5%）。

从以上介绍和分析大家应该可以明白使用财务杠杆的回报与风险。至于到底使用那一种，就是看人了。就算是在市场环境2的状况下，A君假如有风险意识，有准备，也不会有问题。他可以在市场往下还没到达下降15%，已经出售部分。又或者手上有足够的现金储备，或者有其它足够的现金收入，可以帮助度过困难时期，等待市场复苏。采用那一种方式，或者财务杠杆使用到什么程度，说到底是根据个人情况而定。是根据个人的财务状况、财务计划、是否喜欢做房地产投资、你的机会成本、承受风险的心理能力等等有关。

做房地产跟做其它投资，或者与应对生活中的复杂事情一样，到了一定时候已经属于一种艺术处理范畴了。高者，就像一个指挥多兵团作战的总司令，高瞻远瞩，运筹帷幄，决胜于千里之外；又像一个大型交响乐团的总指挥，使各种乐器紧密配合，各种音符交相出现，奏出动人心弦的乐章。

但我们见过不少昨日辉煌的明星，由于过度使用财务杠杆而衰败、破产。兴亡只在轉瞬之間。在房地产中，就像其它行业一样，胜者与败者交替出现。就像一出演不停的悲喜剧。这种悲喜剧过去演出过不少、现在正在上演的也不少。将来也会不少。因为这都是人的某种特性使然。

如山更欣赏的是：在交响曲振奋人心的高潮部分，做一个隐退的低音符，但是顽强而又悠闲地持续着。待到高潮过去，悲调开始，他依然悠扬自得，但同样不张杨。面对危机，他不慌不忙；在雷电交加之时，他如闲庭信步；在风高浪急中，他稳坐钓鱼船。之所以能如此，是因为他在高潮的环境中，有能力而不追求锋芒毕露、不追求叱咤风云。胜时不娇，败时不馁，进退有据。他懂得投资或者赚钱不是生活的全部。他在赚钱的同时，投放相当部分的时间与精力去享受生活。上帝赋予人类能够享受的东西他基本都领略过。这样，到了要划上人生的休止符时，他觉得不枉这一生。这，才是如山追寻的境界。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）