个人理财

第三节 个人住房消费贷款

　　一、个人住房消费贷款种类

目前的个人住房消费贷款品种主要有个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款三大类。

住房公积金贷款是缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种，贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。

个人住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。

个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。

二、个人住房贷款的还款方式

（一）等额本金还款

等额本金还款就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少，其计算公式是：每月还款金额=贷款本金÷贷款期数（按月计）+（贷款本金-累计已归还本金额）×月利率。

（二）等额本息还款等额本息还款是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。其计算公式是：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）×还款月数]÷[（1+月利率）×还款月数-1]。

两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定又善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额本息还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。

等额本息还款与等额本金还款的比较优点特点计算公式适合人群等额本息（月等额）准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇调整利率除外）本金×万元月均还款额资金不宽裕的购房者等额本金（月等本）适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度保持不变本金/还款月数+（本金-已还本金）×月利率。

1.打算提前还贷者；

2.目前收入尚可的中年人。

（三）组合还款

组合还款是在等额本金还款法和等额本息还款法的基础上，根据借款人的收入成长曲线，而为借款人量身定做的还款方式。它根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，然后确定每个阶段的还款年限，在每个阶段内是按照等额本息还款方式来还款的。

一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增（减）型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加（减少）的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况来制订还款计划，通俗地讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。

组合还款法案例案例一：轻松入住型王先生今年28岁，月收入为4200元。近期购买了一套80万元的住房，房子要一年后交付，目前王先生还得租房，每月需付房租600元。交房后王先生要进行装修，结婚也得有大额费用支出，因此在贷款前三年王先生还款压力很大。目前王先生最大月供承受能力为3000元，他申请贷款50万元，期限20年。银行为其设计了如下还款方案：第一阶段（3年）2700元/月；第二阶段（8年）4000元/月；第三阶段（9年）2781.77元/月。

与等额本息还款法每月归还3310.84元相比，在第一阶段王先生每月少归还600多元。与等额本金还款法（首付款月供）4183.33元相比，王先生每月少归还近1500元。王先生还款压力轻松了，并且他的利息支出也比等额本息法少。

三种还款方式利息之间的差别是：等额本息法利息总额为294601.62元；等额本金法为253050.02元；组合还款法则为281631.08元。

该还款计划的优势是：前期月供低于等额本息法；前期还款压力小，可实现轻松入住；月供金额可自由选择；可节省利息支出。

该种方案适用于：前期收入较少，职业前景良好，收入稳步攀升的人群。

案例二：金色晚年型张先生今年45岁，家庭月收入为6500元，预计夫妻俩10年后退休，月收入会下降至3500元左右。张先生购买了一套高层住宅，他需要贷款50万元，期限20年。银行为其设计了如下还款方案：第一阶段（10年）4349.14元/月；第二阶段（10年）1593.92元/月。

与等额本息还款法每月还款3310.84元相比，第二阶段张先生每月要少还款1500多元。通过组合还款法，张先生在晚年可以轻松享受生活的乐趣。同时通过还款额的调整，张先生在整个贷款期少支付近4万元的利息。

三种还款方式利息之间的差别是：等额本息法利息总额为294601.62元；等额本金法为253050.02元；组合还款法则为213166.84元。

该还款方式的优势是：充分考虑借款人退休前后的收入变化；在职期间可增加还款金额，退休后降低还款压力，安享晚年；可节省利息支出。

该种方案适用于：40周岁以上，有稳定职业及收入的人群和退休后可享受养老保险的人群。

案例三：轻松理财型陈先生今年35岁，为私营企业的经理。由于积累了较多资金，他为自己购买了一套别墅。但考虑到自己所从事的行业竞争加剧，预计未来收入会有所减少，按照目前的每月收入10000元的水平，他希望能够在经济状况良好的时期集中偿还贷款，节省利息。他向银行申请按揭贷款50万元，期限15年，银行为他提供的组合还款方案为：第一阶段（5年）5500元/月；第二阶段（5年）4000元/月；第三阶段（5年）1379.35元/月。

与等额本息还款法月还款3964.39元相比，在第三阶段月还款节省了近2600元，张先生还款压力低了许多，并且他的利息支出比等额本息少。

三种还款方式利息之间的差别是：等额本息法利息总额为213590.22元；等额本金法为190050.01元；组合还款法则为152761.23元。

该还款方式的优势在于：根据自有资金的情况，前期可集中还款；一样的还款，不一样的利息，实现轻松理财；支持阶段性集中还款，个性化程度高。

该种方案适用于：有一定经济实力的事业成功人士；投资意识强，希望节省利息支出的人群；预计短期内有国债或定期存款到期的人群；希望提前归还贷款的人群。

案例四：一生关怀型李小姐今年27岁，与未婚夫共同购置住房。她向银行贷款50万元，期限30年。两人目前每月收入总共为4000元，考虑到交房后要装修、结婚，因此前两年还款压力较大。小两口计划结婚后一年就生孩子，他们希望能在小孩念到高中及大学时能预留出一部分教育支出。李小姐预计自己55周岁退休，希望退休后无明显还款压力。银行为她提供的组合还款方案为：第一阶段（2年）2100元/月；第二阶段（13年）3100元/月；第三阶段（7年）1800元/月；第四阶段（5年）3500元/月；第五阶段（3年）1249.16元/月。

与等额本息还款法每月还款2696.34元相比，李小姐在退休后每月还款减少了1400多元，通过组合还款方式，李小姐30年的还款额度与自己生活安排非常吻合。

三种还款方式利息之间的差别是：等额本息法利息总额为470682.44元；等额本金法为379050.03元；组合还款法则为440169.61元。

该还款方式的优势在于：根据人生不同阶段的收入及支出，充分兼顾利息支出，在购房的同时实现轻松理财。