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地主可能遇到的问题 十七,要不要开公司

(2021-06-20 23:35:40) 下一个

以前写过一篇,写的不严谨,博客里删掉了,删掉的很多篇,以后有机会再编写。现在重新整理一下这个问题,还是不很满意,个人经历和见识有限,仅供参考。

先要搞清逻辑,开公司之目的是经营生意,而不是专门用来避税。但做生意之目的是为了赚钱,赚钱就要交税,交多少合理不是自己说了算,有游戏规则,可以在游戏规则里行事。

还是逻辑问题,生意要想做大,开公司之路是必然。但是,生意没做大也不是不能开公司。大生意也是从小生意开始,有的亿万富豪从车库里的小打小闹走向自己的商业帝国。房地产从一两个房子的微弱地主做起,即使以后拥有几十上百个房子也许还是单打独斗。没有公司,就算做到大地主,还是收租公收租婆,一辈子不剃头也只是个连毛僧。我没有说做包租公包租婆有什么不好,挺好,小富即安,随遇而安。但如果你想百尺杆头更进一步,则应该通过开公司突破瓶颈。

经营房地产可以有不同的公司,其中一种是管理公司,我自己经营过,就是大家经常说起的PM,property managment,给别人做管理,收取管理费。收取房租的6%以下偏低,8%以下正常,10%以下也合理。超过10%有点偏高,也未尝不可。有些烂区的现金流很好,但所对付的房客非常tough,自己没本事荷枪实弹去收租,不妨多付钱给PM去干擦屎的烂活。

从房地产业主那里收取一定比例的管理费来经营这个公司,给自己发工资,和给人打工一样会有W2。有W2才能挣社安点数,然后买医疗保险,名正言顺的走掉一些开销。

什么叫名正言顺?举例来说,我的前老板,九十年代初期,光南加州有几千万的物业,国外产业更多,包括酒店。倒退三十年,几千万规模不算小了,开的是有限公司corporation。南加州房地产的厉害在于,即使不追加资金,靠惯性自然发展,大概今天上亿没有问题,这个规模的房租上涨也会数钱数的手抽筋,恕我小鼻子小眼,没见识过挣更大的钱。

我的老板除了给自己发工资,也把自己的子女家人列入发工资对象,买奔驰宝马劳斯莱斯自用,当然也有皮卡车给其他员工用。有时带员工去高尔夫度假村,San Diego County的La Costa 度假村非常的棒,两个18洞球场,酒店高档,餐馆豪华,连吃带玩住两晚度一个开心周末。公司的钱大把票子花着,逍遥自在好福利,就是我说过的所谓五子登科。而半年的净收入只有十万块钱,连会计师看着账目都说ugly!可又怎么了?一切都是在游戏规则里,查税就查好了,最后也就是entertainment一项开销太大,IRS不认同,补交税而已。

什么叫名不正言不顺?举例来说,占小便宜之心人皆有之,尤其我们这些打工仔,外出办点事,加油收据拿给会计报销,老板知道,睁一眼闭一眼。有一天老板发火了:

“不是不让你们加油,谁都来报销,我儿子也找我报销,让我骂了回去,你们看看,每天最少一两张收据报销,查税的来了怎么解释,搞长途贩运吗?”

天下没有不散的宴席,干了几年后,老板80岁了,结束营业,让我支取三个月薪水,挑一辆车子走人。以往的工作比较自由轻松,重新再去找份工不习惯,就像是和尚尼姑下山,心都野了,庙不想回去了,被迫成为职业地主。也幸亏经营属于自己眼前的一亩三分地好几年,并且在开始阶段极力扩张,殊方绝域,苦攻食淡,筚路蓝缕,以启山林,房地产形成了一定规模。

到了我自己开公司,corporation会面临double tax,再说没有太大规模,放弃。选择小公司夫妻店,general partnership,管理自己的房地产。基本上是萧随曹规,按部就班,和corporation没有太大区别。做事情都要本着合情合理,比如说管理费用,也就是从房租里抽调到公司里的费用,百分之十很正常,百分之十五也没问题,百分之二十有点偏高,百分之二十五就有点牵强,但即使是百分之三十也未必不可,要看公司是怎么运作的。当然,开公司要交EDD,Employment Development Department,按照工资的百分比,没有多少。我们是放大约租金的百分之十五左右,放多少用多少,公司不赚钱,打平即可。其中医疗保险是大头,要两万多,其他开销加起来几万块钱够用了。这15%的实际租金先免掉了交税,全都用在自己身上。另一方面,报个人税income tax时,实际收入少了这15%,再算上折旧,还贷款,维修开销等等,最后剩下的去报税。

我不否认股市里赚钱,有些炒股高手能赚大钱。但不要忘记,螳螂捕蝉黄雀在后,山姆大爷时时刻刻眼睛都盯着你从股市里赚的每一块钱,而且你束手无策。而在南加州这里,当你持之以恒十年二十年做房地产,其数目达到超过十个房进入中层次地主,或者更多一些,二十几个,三十几个房。通过每年一是开公司,二是折旧,三是对比其他州的高地税,这三项里每一项都有可能是一个中产阶级的年收入。

地主有没有必要开公司,我以前写过多篇,不再赘述,基本要看对自己有没有利,以我自己为例子做参考。

一,给自己发工资。发多少自己掌握,账面上的事情家里另一位负责,我不知道具体数字,大概一个人一年不到一万块钱。

二,上面说过了,只有工资才能给自己发W2,堂堂正正报税,挣够四十点,退休以后一样拿社安金,收租公收租婆不行。工资不需要多,每年几千块钱就可以拿到4点,我们经营房地产早,现金流充裕,略给自己多开一点。那些出来晒工资单的高薪码工,年薪一米半米的,即使几十个米,每年你也和我们一样挣4个点,绝对挣不出5点,不服不行,游戏规则。

三,给自己买医疗保险。买合适的,给自己发福利。

四,公司要运转,要买车,电脑,电话,要的东西多了。

五,有车就要加油,要修理,要带人看房,要应酬,要的东西多了。

等等,可以去发挥自己的想象力。

general partnership 和LLC基本上是一类东西,是小型公司,有什么大的区别应该去请教会计师。个人房产我的意见是不必转入公司名下,公司只起管理作用,公司是你自己掌控,自己管理。如果做信托trust则可以放公司名下,然后所有财产全放trust里面。后代可能没有能力管理,就找管理公司来管。没钱赚的时候,什么都不用在乎,不买保险赌一把。出了什么大事情,要钱没有,要命不给,要房拿去。反正脑门子上长瘤子,后面的贷款负担沉重,没有多少equity。等到有钱赚时,净值增加,每个房买够保险另加一个所有房的雨伞险umbrella insurance便高枕无忧,开销都可抵税。

如果是业余地主,两个人都有W2,或者其中之一有,可以从打工单位买医疗保险,不存在健康保险问题,要不要再开公司应该看看有没有这个必要。 仅仅只有几个房,规模不大,属于微弱小地主,不一定非要去弄个公司。但是南加这里有几个破房每月一万块钱毛收入不是难事,从房租里拿出百分之十五到二十给公司运作,比如每月两千块,就像是交管理费给别人。因为有份工作,有W2,也不需要给自己发工资挣点数,工作单位也有医疗保险,所以这两千块钱能做不少的事情。租个车,汽车保险,汽油,电话费,手机,应酬等足够用了。你要非把坐邮轮,到大溪地加勒比海度假的费用也从公司走账就不合情理。

什么叫合情合理?按我的小公司规模,非弄一辆法拉利就不合理,会计师说我最好买辆两三万的车子,而租车子的弹性比较大。那我就租车子,每月几百块钱而已,全从开销走掉。每两三年换一辆,永远开新车,新车除了换机油,没有维修费,即使有维修费也走开销。再说,有几万块钱再添加点钱用做头款可买个房子,弄好了每月赚几百块,车子白开,还抵税。

做房地产的命运是掌握在自己手里,房租收入有毛收入gross income和净收入net income之分。当你需要大数字时,就说毛收入,如果某个房每月两千多的房租,一年是三万,从里面提出百分之十五,约四千五的费用给公司运作,也可能有三个月的空置率,不管了,不去计算那个四千五空置率,租金也满打满算,特别是申请贷款和重新贷款,需要账目上最大的数字,好看。当你报税的时候,也就是需要那个小的数字时,就要计算净收入,每月减去管理费,房贷,地税,维修,开销,折旧,空置等等,一年下来还剩多少?东扣西扣搞七搞八您给说个数?两千如何?两千块钱能交多少税?

所以,当你给狐群狗党吹牛逼的时候,老子一年一个房租金收好几万,豪情万丈,牛逼哄哄。当你的亲朋好友想跟你借钱,立马哭穷装 孙子,小弟一年一个房还挣不到两千块钱啊?即使房子多,也是武大郎的脚趾头没一个好东西,不信你看看我的税单,就这么多仨瓜俩枣。

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阅读 ()评论 (11)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 '南加小地主' 的评论 : 好像不行,不符合group
老朽 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 原则是钱要先赚到手,税往后延,27年后,房价可能翻几倍,而钱不值钱。
南加小地主 回复 悄悄话 谢谢老朽好文! 请问一下General Partnership 或LLC 夫妻店公司也可以买到好的医疗保险吗? 好像有人说要有三人以上才能买Group Insurance。
田野之际 回复 悄悄话 老朽的文章经常很有画面感和喜感,尤喜最后一段、道出了游戏的本质。谢谢分享!
康赛欧 回复 悄悄话 比较能抵税是房子的折旧,当然是在27年里,不过卖房时还得换回去。谢谢分享!
老朽 回复 悄悄话 回复 '井观天' 的评论 : 好像不可以,最好去问问你的会计师,政策法规经常变化
井观天 回复 悄悄话 这个健康保险不成立公司也可以抵扣吗?
老朽 回复 悄悄话 回复 '蔡松敏3038' 的评论 : 谢谢阅读
老朽 回复 悄悄话 回复 'ahniu' 的评论 : 没有,我自己培养
蔡松敏3038 回复 悄悄话 好文,excellent game player
ahniu 回复 悄悄话 do you hire outside pm?
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