【晚约】农村翻新做“米房”的一些要点

我住农村，没有住过米房，但是按没有吃过猪肉，也见过N多猪跑的说法，think out of box，还是说叨几条：

1）风景：农村的米房必须有一些得天独厚的location带来的风景优势，比如：临湖，湖景套房，这个优势显而易见。有些城市围绕一些大湖，米房此起彼伏。甚至有业主买下两个相邻的临湖小破房，推倒了，建一个几米的豪宅。再比如我们村不足1亩的地皮，临高儿夫球场，临一条小河，一般这类房都是6000尺起步吧。捆绑的地段带来的风景优势验证了不可复制性。

2）扎堆成气势：米房也是要有集结效应的。比如我们农村有一个城市的某条老街，结集了N多百年大号老洋房，设计风格迥异，用料维护保养都属上乘，每家自成特色，绝不雷同，这些都是OLD MONEY扎堆形成的米房社区。当然，这类米房挂售的不多，一般都是家族代代相传。

3）landscaping的优势：农村的米房毕竟不是中产可以消费得起的。如果每个月雇园艺工就要1000，你会不会心疼。这户外的门面装潢和享受才见真实力。我看到一个米房，10年前买进时候大概五六十万，然后业主内部大翻新之余，外部的绿化设计走欧式庭院风格，这个些红花绿草的设计，绿树如荫的环绕，加上stone patio, deck, fireplace, outdoor kitchen set ，喷泉小池塘等等，用料就很难估算了。目前我只知道一个10*12 maintance free deck包工包料就是3万起步，比前几年已经翻倍了。

4）米房设计中的享受因素：米房如果没有outdoors pool, 室内的娱乐一般都要配独立的家庭影院，家庭酒吧间（藏酒阁），健身房，甚至是indoors sports court（大空间跃层设计，现在很流行）。这不是炫富，这是农村米房业主的生活方式需要。当然这几个功能的吞金兽开支，上不封顶。我知道有人花几十万专门造一个控温酒房。

5）米房中的厨房也是吞金大户，除了空间必须开阔，OPEN FLOOR PLAN之外，高档的实木橱柜，高配的厨房电器，连大理石台面，我的白玉房出租房用$37一尺的，米房至少要翻10倍有余吧。当然，卫生间也要大号按摩冲浪浴缸，豪华冲淋区等等，同理可证。主卫必须豪华上档次。另外，主卧还要配备有大号的客户定制衣帽间。

6）至于flooring，高档实木地板，大理石是刚需，高档地毯等。

7）米房的买家喜欢一票否决制，那么你的老房的roof, siding, windows, furnace, AC, water heater，这些不能是老态龙钟，毕竟都有相对确定的使用寿命，不能岌岌可危吧。当然，都要考虑换新，这是一笔巨大开支。此外，一般米房还有自己独立的净化水系统，不同楼层的温控和湿度控制设计等。

总之，农村的米房，如果只是地皮大，这个优势并不明显，除非你有20A以上的大地皮，毕竟10A以下的地皮随处可见。翻新做米房非常吃钱，属于大耗资金和大耗时间大炼钢的高危项目。个人建议，口袋不深，经验严重不足，格局不大者，请敬而远之。

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