财经观察 2247: 房价下跌势在必行

房价下跌势在必行
By laoba1
    历史总是惊人地相似，经历了过山车后仅隔一年，楼市的火爆再度重现。开发商你追我赶地抢地，地王频现，房价不但袮补了08年的下跌，很多一线城市持续创出新高，深圳市场更上演了一年翻番的好戏。房地产市场与股票市场何其相似，贪婪总能令人好了伤疤忘了疼，无数人对击鼓传花的游戏乐此不疲，并期望能一直延续。市场的沸腾让地产商们早已把08年的举步维艰抛之脑后，炒房者和股票投资者也把08年的痛苦忘得一干二净，大家有重新期望房价涨到天上去。
    实际上如果没有人为因素，现在房地产市场可能仍在低谷中徘徊。金融危机使中国经济经历了前所未有的困境，政府不得不推出庞大的救市计划，作为国民经济支柱产业之一的房地产行业自然成为政府的有力武器。08年底推出数条房地产优惠政策，使大量累积的刚性需求得以释放，同时宽松的货币政策以及天量信贷、低利率启动了投资性需求，促使了中国房地产市场的绝地反击。
    毫无疑问未来中国城镇化进程仍将持续，大量的刚性住房需求仍然存在。然而当房价远高于大众购买力时，这些刚性需求将成为无效需求。08年底由于房价下降到一个较低的区域，同时伴随着优惠政策的出台，刚性需求才得以集中释放，然而当09年下半年房价越来越高的时候，可以明显地看出刚性需求很快便逐步萎缩，房价已经主要依靠投资性需求支撑。
    从几个数据可以看出中国的房价有多高。按照国际标准房价收入比合理区间应为1：3到6，中国大部分城市这一比例已经超过10，一线城市基本达到20以上。另一个指标租售比合理值应为1：200以下，中国多数城市已经为1：300，北京、上海、深圳等更是高达1：400以上。另外从绝对价格看，中国房价已经达到甚至超过收入了远高于中国的欧美、日本的水平。
    未来随着中国经济的企稳，房地产优惠政策将被取消，流动性逐步收缩，并进入加息周期，依靠投资性需求支撑的高房价下跌将不可避免。而随着信贷政策的收紧以及资金成本的上升，加上最近的高地价，房地产企业盈利也许会经历一次较大的波动。房企股票的估值不算太高，因此风险比07年小，但再希望获取高回报会比较困难，杠杆炒房者则风险巨大。
梁军儒20091116