买房投资

网友A问： 买房出租是好投资吗？要是，买什么样的房子合适？是面向穷人，格成一间一间房出租好，还是买一好点的公寓，面向工薪阶层？

Ling1984: 买房投资有两个不同目的，一个是以租金收入作投资最大考量，另一个着眼在房子增值。 如果是以租金收入作考量，业界有一个参考准则，就是每个月的租金最好是房价的1%才有投资价值。 举例来说，如果你以十万元买的投资房， 你的月租金必须要$1000以上才是好投资，这个租金仅仅是毛收入不是净收入，你必须扣除物业管理费，保险，地产税，修理费，空屋日数(或月数)，如果你要用贷款买投资房，你还要扣除利息支出。在美国税法里，出租房可以在租金收入里扣除折旧费，我想欧洲应该也有类似的租税优惠。

这样七折八扣之后，没贷款的情形之下，如果有5-7%的净收入就是成功的投资，有贷款的情形，因为各国各地利率不同，一个大原则把握住，每个月必须有正的现金流(positive cash flow)，不能每个月往房子里贴钱就对了。 有人愿意贴钱，着眼房子会涨价增值，这是老天爷赏脸赏饭的作法，我不是很赞同，因为哪天没了工作，就不得不忍痛卖房子，平白给自己压力，有害健康。

网友A:  Ling姐说的那个指标挺难达到的，这里好点的公寓得二十万欧左右，加上税啊，公证费啊之类，得二十三万左右。租金也就八百欧耶。赌的就是若干年后卖出房子，还能将买房钱拿回来。

Ling1984: 看了你的叙述，我觉得有必要再写些心得和你分享。 这次的金融危机就是 speculation 引发的， 投资的标的物很多， 可以是股票，可以是黄金，可以是债券， 可以是房地产，但是，无论是哪一种投资，必须是自己有信心能掌握利润的。 Speculation 也没关系，但是要确保在情势逆转，事与愿违的时候全身而退，就算不能全身而退， 也不能伤筋动骨为要。

如果是姐姐在你叙述的情况， 800欧元租金买23万成本的投资房， 平心而论，姐姐宁可把钱拿去买黄金。 除非，这个23万成本的投资房是从40几万跌价下来的。

这两年看过几家房子被Short Sale or Foreclose的人， 他们不舍与懊悔的眼泪让我感触良多， 当年买房都是经纪人的如簧之舌鼓动加上对房价绝对增值的迷思所致，姐姐转业到这个行业，知道这行业黑幕重重， 多说了几句， 只因赚钱的方式很多， 赚安心钱才是正道。

另外关于买什么样的房子合适？是面向穷人，格成一间一间房出租好，还是买一好点的公寓，面向工薪阶层？ 我也有几个经验之谈可以分享。 如何选择投资房， 这也是个问题， 有人喜欢白菜房， 有人喜欢白玉房， 我的感想，最好的投资是在白玉区买白菜房， 其次是在白菜区买相对的白玉房。 在白玉区买房， 越白菜越好。 在白菜区买房，越白玉越好。

投资房地产迈出第一步非常重要， 这个第一步与买自己的自住房的第一步有相同也有不同之处。 相同的是，买投资房和买自住房第一印象很重要， 第一印象不好的房子，你不想买， 同样的， 租客也不想租。 所以买的投资房一定要有好的外观， 好的内在， 宁缺勿滥。 好的外观包刮环境，社区住的人口职别， 日常生活机制方便与否。好的内在就是房子格局， 厨房卫浴通风与否，还有就是建材用的好与坏。 如果投资房价钱特别好， 建材不是那么好， 也还是可以考虑， 因为买下来之后可以整修，不过， 整修有时候很花时间， 如果能早些时候把房子出租， 还是早些时候出租为好。

投资房和自住房仍有不同之处， 自住房要住得舒适， 钱袋许可之下， 买越大越好， 投资房是以报酬利润的最大化为优先， 越大的房子修理费用越高， 相对租金也要高， 可是， 能出得起高租金的人， 自己买自住房就好， 何必花高租金去租呢？ 这就是重点， 为什么白玉区的白菜房特别受人青睐， 因为， 要拥有白玉区的一间房， 自己的口袋要够深， 租金是一回事， 自己买房要有20% down payment, 这才是让这些出得起高租金的人口 (每个月月收入不错， 可是没存够钱支付down payment)来租房原因。 再深入解析一下投资这种白玉区的白菜房是否就是最好的选择呢？ 姐姐的经验是，不见得。 因为，你在白玉区买白菜房， 你的口袋也要够深， 比如你有五十万， 你到底应该在白玉区买一栋白菜房， 还是在白菜区买两栋相对的白玉房呢？ 那一种选择对你有利？

白菜区也会有相对的好地方， 白菜区也会有工商业， 也同样会有租户。 姐姐的实地验证结果， 租金报酬率白菜区比白玉区好。 比如五十万的投资，纯粹以租金报酬率而言， 白菜区的两间白玉房， 会比白玉区的一间白菜房好。 然而， 在逐渐回复的房地产市场， 如果以增值的速度来比较， 白玉区的一间白菜房比白菜区的两间白玉房的升值潜力好，这也是你在一开始做房地产投资必须自己定位，并且考虑清楚自己到底要什么的重大问题。知道自己要什么， 你才能在白玉区或白菜区开始找房子。

什么是好房客？ 不管穷房客还是富房客， 能按时交租，不添你麻烦， 不一天到晚弄坏马桶浴室，垃圾搅碎机，车库遥控器等等杂琐事，让你达成利润最大化的就是好房客。 说个真实发生的事，姐姐在大陆买的房，第一个租客据房产管理公司的人说， 是开着Mercedes Benz去看我的出租房， 报出的职业是昆山某个台商企业高层主管， 这么好的租客哪里找去， 房产管理公司的人二话不说，先斩后奏，拿到了一年租约还收了三个月租金才写 Email 告知我们一切搞定。 我们也暗自欣喜来了这么好的房客， 应该可以高枕无忧了。 结果，三个月后收第二期房租(三个月收一次租，一年约，收四次房租)， 这位富主管出差未归，房租迟了一个月才收到。人嘛， 总有这样那样不凑巧的事， 我们不疑有它。等第三期房租要交租了， 这位仁兄又回乡办事了， 房租又迟了一个半月交齐。我和姐夫开始觉得这事也太巧合了，叮咛房产管理公司要注意， 果不其然，最后一期房租拖了五个月才结清。 最后还是房管使出铩手锏，限时不交就通报警察局才把事儿摆平。我们还算好运气， 赶走了这位富房客， 来了三个穷房客， 是刚毕业工作的小年轻， 公司给出的租房补助款，房租半年一期先交，半年一收，至今 皆大欢喜。 穷房客如果有政府或公司的补助更是省操心。


网友B: 关于你说的“在美国税法里，出租房可以在租金收入里扣除折旧费”，能不能展开讲讲？我今年也买了个白菜房，听说是折旧可以抵税，但具体怎么做还不知道，眼瞅今年就过去了，正愁税怎么报呢。还有，这个抵税的部分，据说如果将来卖的话，还要再还回去？到时候一大笔，是不是还不如现在不抵的好？房子折旧的百分比，是按买的价钱算吗？我每年都有HR Block报税，这个对投资房自动算吗？


Ling1984: 好吧！今天就把时间空出来分享在美国投资房的报税问题。 买下投资房开始，你所支付的有关房子的费用都可以算作当年的开支， 然而，没有租金收入就提列一堆支出来抵税，是有些冒险的举动。 所以，买下投资房后， 无论如何，你都必须把房子在十二月之前租出去。 投资房只有在你有租客有租金收入开始，才不会在你提报列举一堆投资房费用而没有收入时，被IRS盯梢。 一旦被国税局盯上， 此后就是噩梦不断，绝对要避免。

买投资房成交时，除了买价，你还要支付一些费用，这些费用有一部分是可以抵销租金收入的， 至于哪些部分可以抵销，哪些部分不能， 如果你是用报税软件来报税，你就拿着final HUD (房子escrow 时最后escrow company 给的明细表，看buyer due amount 的那份文件) 逐条逐页填就是了。 如果是让报税公司帮忙，你只要把final HUD 给报税公司就是， 他们会知道哪些项目可抵， 哪些不可抵。

美国的投资房是可以报折旧费用 (depreciation)，但是，不是你买的房子的总价都可以折旧， 只有建筑物才能报折旧，土地不可以折旧。所以， 在报税的时候， 你要拿着County 寄来的 Property Tax 交费通知， 找出Improvements的估价， 这个估价就是能够折旧的总价， 这个总价不是一次就可以抵完， 必须分27.5年，举例来说， 如果这个估价是$55,000 你今后每年就可以报销$2000折旧费用。 但是羊毛出在羊身上，如果你的投资房原先的买价是$100,000， 报完税的第二年你就把房子卖了 $120，000 ，你在下年度报税的时候，你的资本利得 (Capital Gain) 不是$20,000而是$22,000, 因为你的投资房成本已经不是$100,000 而是$98,000。

由于美国税法制度是这么个规定， 那么在急速回升的房地产市场，你要如何合法规避资本利得税呢？ 卖掉了赚钱的投资房， 如果要交很高的税给美国政府似乎不太划算， 于是美国政府又挤出一滴鳄鱼的眼泪，制定了一 条 1031 exchange rental property 法规， 让赚了钱的房产投资客把钱留在美国房地产，如果投资客再买一栋或几栋投资房，只要总价超过了让你赚钱的那一栋投资房， 那么你就可以延迟(defer) 你在当年必须立刻掏腰包给美国政府的资本利得税。 关于1031 exchange rental property 法规究竟是什么东东，有兴趣的组织成员自己去古狗了。

投资房地产时机太重要了，时机包含大环境，也包含自己的经济状况，金融危机其实也是财富重分配的转机， 在美国真是三十年不遇的大好机会，原先以为1%的业界准则不可能在硅谷实现， 谁知，这两年却真的在硅谷达标。 买得不亦乐乎，却也忙得一塌糊涂。买下的投资房分布在San Jose, Milpitas, Fremont, Hayward 四个city，去年(2012) 三月开始已经无法再找到达标的投资房，同学们投资的目光要从租金收入转为增值了。

网友C: 我的情况有点不一样。那出租的房是原来的自住房，只因现在卖不出好价，无奈只有去市里申请了个出租证出租。我们county的property栏目里，有Total Estimated Building Value，，除27.5做折旧，是不是每个州都一样？我们也可以用十年前的Final HUD吗？
如果我们租两三年，再做些update出售，如果卖出价刚跟原先买自住的价打平，还要收capital gain吗？


Ling1984:自住房如果出租后再卖， 只要符合卖屋起算往前推五年，有住满两年，都可以享有25万美金的capital gain免税额。 (夫妻两人加起来是50万)，然而，要看具体情形，有些时候你只能享有五分之二或五分之三的免税额度。所以，你只要出租不满三年赚了钱不超过50万都符合这个免税的标准，但免税额case by case。

另外， 你不能用十年前的Final HUD，而是要用出租那年(比如今年) county 寄来的Property Tax 里 Total Estimated Building Value 除以27.5来扣抵今年的租金收入。 每年的Property Tax不同， 扣抵额也不同。 只要不被IRS盯上， 等你卖房的时候， 你的房子成本价到底是多少，就是你说了算，每年可省的税， 咱们能省就省。 (这句话只作参考用， 姐姐不负担任何法律责任。)

另外，如果出租超过三年怎么办？ 最简单的办法就是再搬回去住两年， 如果不想再搬回去， 那就只能交税了。 你可以看一下这个LINK:

http://taxes.about.com/od/capitalgains/qt/home_sale_tax2.htm

有一点美国的同学们别太乐观。大约09年前，你要是高收入那就使劲买房子出租，因为亏损的部分可以抵税，有些人就把自己抵成低收入了。但09年以后的新税法就不成了，说白了，你赚钱了要交税，赔钱了不抵税，自己个儿扛着，除非你是full time且active，并房地产执照持有人，一般情况下也只是抵税up to $25K. 且这部分人是近年被IRS紧盯的人群。2012-2013年国税局将在报税期雇佣超过平时20%的part time or full time的查核税务的人员审查小商业及物业持有人的报税文件。。。所以。。。



网友C:那是不是09年税法出来，我如果卖房亏了，也不能算capital loss。我们这里有家印度人搬家，卖出的自住房亏了10万呢。

Ling1984:的确，09年税法出来，如果卖房亏了，也不能算capital loss。所以， 你以出租等待房地产市场回升是明智的作法。 IRS 很明确的在它的网页上回答这个问题：

http://www.irs.gov//Help-&-Resources/Tools-&-FAQs/FAQs-for-Individuals/Frequently-Asked-Tax-Questions-&-Answers/Capital-Gains,-Losses,-Sale-of-Home