对于绝大部分普通家庭而言，住房费用是一生中最大的开支。比如，在2023年的美国，普通家庭要把三分之一的收入花在住房上；相比而言，食物开支占收入的比例仅为12%。
当然，住房开支不仅仅是针对自住房的费用，而且也包含了租房的费用。事实上，美国家庭的住房拥有率大约为三分之二；换句话说，三分之一的家庭在租房子住。
我买房子是非常晚的。刚来硅谷工作的前几年，我总觉得这里的房价有泡沫，涨幅根本不可持续。然而，就在我观望时，硅谷的房价从2010年的低点，一路高歌猛进。
最终，我才在2014年买下了人生中的第一个自己的独立屋，从此告别了租房的岁月。2021年，我家换了一个更大的别墅房，并把先前的房子卖掉了。
我身边有不少年轻朋友问我买房的问题。我今天就简单介绍一下在美国买房的一些入门知识。
一、为什么要买房？
1. 生活方式的选择和很多人一样，我自己经历了十四年的租房岁月，先后换过五个公寓房，平均三年换一次房子。期间，我们经历过很多不愉快的事情，包括噪声、房子维修问题等等。
自从我搬进别墅房之后，我发现自己的生活质量有了翻天覆地般的提高。从此，我再也不想租公寓房住了。
因此，我觉得买房最大的动力，不是更高的投资收益率，而是不同的生活方式。
2. 财务上的考量
当然，住自己买的房子，也有财务上的好处。
首先，我们可以利用房贷杠杆，借助房价的增值，实现家庭财富的快速增长。另外，依据美国税法，对于中高收入家庭，房贷利息可以抵税，这进一步提高了买房资金的投资收益率。
以硅谷为例，如果用20%的首付买房，那么资金的年化收益率可以达到15%左右。
其次，如果使用固定利息率，那么房贷的月供是固定的。即使是10年以后、房价和市场上的房租都涨了50%，我们的月供还是一成不变的。这允许我们更好地控制住房开支。
最后，有恒产者有恒心。拥有自己的房产，也会让我们有心理上的安全感。正所谓：此心安处是我乡。
当然，买卖房屋是有交易成本的。比如，买房的平均成本是房价的10%。所以，一般的共识就是：如果你打算在一个地区生活五年以上，就可以考虑买房。否则，选择租房比较合适。
二、买房的过程
在美国，从开始看房子，到最后搬家入住，平均要花半年时间。其主要过程如下。1. 找贷款专员
首先，我们需要找一个做房贷的专业人士。这个贷款专员会在购房过程中起到关键作用。
我们家每次都是找几个大银行的华人贷款专员帮忙做贷款。她们精通中文，还能使用微信联系，沟通起来非常方便。我们家合作过的大银行包括美国银行（Bank Of America）、富国银行（Wells Fargo）和花期银行（Citibank）。
2. 做贷款预批（Pre-approval）
有了贷款专员，我们就会要求她帮我们评估一下：我们到底买得起多贵的房子？
她会考察我的家庭收支、信用分数、家庭负债等因素，初步预估我们能够贷多少贷款。最终，她会出具一份信，叫贷款预批信（Pre-approval Letter）。有了这封信，我们就能向卖房者证明我们的购房实力。
3. 找房产中介
一个有经验、靠谱的房产中介，是买房过程中最关键的专业人士。
对于初次买房的人，我建议你从网络上或者朋友圈里找到几个候选人，然后安排和他们进行面对面的面试。面试的目的是确保你和家人信任这个人的专业能力和沟通技巧，同时确保你们可以愉快地在一起合作。
另外，每个中介都有自己精通的地域。因此，我们一定要找在当地有多年经验的中介。
4. 挑选目标地点（Location）
在房地产市场上，最重要的因素就是：地点、地点、地点。
不言而喻的是，房子一旦买下来，我们可以装修、加盖、甚至推倒重建，但是房子是“不动产”，是无法移动的。因此，它的地点的重要性，再怎么强调都不为过。
在我们要考察房子的地点时，要考虑很多因素，包括：
- 学区
- 社区环境
- 通勤的便利程度
- 噪声、空气污染、犯罪率等等
下面就是在我们看中的地区，挑选我们负担得起的房子。
通常，我们可以从Zillow或者Redfin网站上查看市场上待售房子的基本信息，然后在周末的开发日（Open House）去实地考察房子。对于感兴趣的房子，一定要让房产中介过来帮忙把关，确保房子没有大的问题。
如果看中了一个房子，我们应该让中介从卖家那里拿到房屋披露文件（Disclosure），仔细阅读，确保房子没有隐患。
6. 出价
在确定要买一个自己喜欢的房子以后，我们可以和中介一起，准备出价（Offer）。有的中介，会让我们自己决定价位，以避免责任。大部分负责任的中介，会给我们一个她认为的合理价位，供我们参考。
我通常会利用互联网，查看附近地区最近出售的、相似房子的销售记录，从而大致决定一个合理价格的范围。
注意，一个房子的市场价格是很难精确确定的。因此，几个百分点的误差都很正常。
有时候，卖家会让出价最高的几个买家来第二轮甚至第三轮的加价。这时候，我们可以根据对房屋的喜欢程度以及市场行情，决定是否参与加价以及加价的幅度。
7. 完成交易（Close）
如果我们的出价被卖房接受，那么买房基本就成功了。
下面基本就是走过场了，包括：
- 签正式购房合同
- 和贷款专员办理贷款手续。
- 如果有必要，我们可以雇一个房屋检查员检查一遍房子。
- 签署各种文档
之后，我们就可以拿到新房的钥匙，搬家入住了！
三、房屋的持有成本
很多没有买过房子的朋友，和我当年一样，会高估房屋的持有成本。因此，我觉得需要澄清几个误区。那么，哪些才是我们真正的房产持有成本呢？
1. 贷款利息
比如我们贷款100万美元买了一个房子，利息率为4%，月供为4770美元。那么我们第一年的月供总额为5.72万美元。但是，其中利息约为4万美元，1.72万美元是还的本金。
在这个例子中，只有4万美元的利息是我们真正的成本，而1.72万美元其实是我们的储蓄！这些钱只是暂时从银行账户里转到了房子的净值里面。
在将来的岁月里，我们可以利用套现再融资（Cash-out Refinance），把这些净值取回来，存在银行或者投资在其它地方，比如股票指数基金。
说到贷款，我建议大家优先考虑利息率更低的可变利息贷款（ARM）产品，而不是30年固定利息产品。由于利息率更低，ARM的好处是不言而喻的。
另外，对于中高收入家庭，如果报税时采用分项扣除（Itemized Deduction），那么一部分贷款利息是可以抵税的。
在上面的例子中，贷款额75万美元以下部分的利息是可以抵税的。也就是说，3万（= 75万 x 4%）美元的利息可以抵税。如果这个家庭的边际税率是35%，那么房贷利息可以省 1.05万（= 3万 x 35%）的税。所以，实际的房贷利息成本就是 4 万 - 1.05万 = 2.95万。
2. 地产税
地产税是另一项持有成本。各州的地产税率和计算方法不尽相同，有些州甚至没有地产税。全美国的平均值大约为1%左右，而硅谷地区的平均值约为1.2%。
3. 维护成本
房子的维护成本当然要取决于房子的年龄、地域和状态等。不过，平均而言，平均每年的维护成本为房屋建筑价值的1%左右。
注意，这个1%对应的是房屋建筑部分，而不包括房子的地皮部分。在很多高房价地区，比如加州，绝大部分的房屋价值来自土地，而不是建筑部分。
比如，一个普通的硅谷地区的独立屋，价格为300万美元，大约250万美元来自那块地皮，而建筑部分只值50万美元。那么，这个房子每年的维护成本大约为5千美元，而不是3万美元！
4. 保险
房屋保险额取决于地域和房屋价值等因素。全美国的平均值约为2千美元。
四、美国的房屋类型
在美国，绝大部分房子可以分为三个类型。1. 独立屋（Single Family Home）
独立屋也就是俗称的“别墅房”。这是美国最常见的户型，也是最有增值潜力的房型。原因非常简单：房子的增值主要来自地皮的增值，而建筑部分的价值通常增长很慢，甚至会下降。
因为独立屋提供了更私密的生活空间、更大的院子和更好的增值前景，所以大部分华人优先购买独立屋。
2. 联排房屋（Townhouse）
顾名思义，联排房屋通常和邻居共享一面或者两面墙壁，而通常地皮和院子也比较小。联排房子通常是年轻家庭的第一个过渡型的房型。
3. 公寓房（Condo）
其实，公寓房就是私人拥有的“公寓”而已。由于要和其它房子共享地皮，其房子价值很大部分来自房子本身，而不是下面的地皮。
正因如此，公寓房的价格最亲民，但是增值速度也是最低的。
延伸阅读：
