可口可言
行到水穷处，坐看云起时。灵感与思考比翼齐飞。享受超FUN。
博文
(2022-11-23 10:17:14)
投坛传统的年终总结感言将至，先热身彩排，简单划分一下，各位看看是否靠谱？
微小地主：投房净资产<1M;
小地主：1M-10M;
中地主：10M-50M;
大地主：50M-100M;
超级大地主>100M
我按总净值估算，剔除了投房的数量/种类/房价等差异。这中间应该也算上投房的附加businessvalue算入总净值。
比如你有一个PM团队/装修队/broker等，如果这个团队一年的服务费cashflow是20[阅读全文]
(2022-03-26 16:11:11)
以往忙季总是在阳春三月，今年居然直接从1月开始。忙里偷闲，报个流水账。
房客1：单身男，500强公司职员，月薪1万左右，年初原本打算带他看一套2手房，无奈listingagent不讲武德，在pre-listing的时候直接收了一个十分强悍的offer，上市第一天，所有预约的秀房都直接取消，房子直接pending。房客心理很受伤，直接去看了一套spechome，不料一见钟情，直接订了，55万，原价56.5[阅读全文]
(2022-02-09 08:05:24)
有感于楼下地主2900招租空置一个月的热贴，谈几条大白玉的观点：
我个人不主张进场“大白玉”出租房。
如何简单界定大白玉？
1）房价已经达到或者超过同城均价；
2）租金高于同类平均房租20%以上。
以我们村为例，如果平均房价按45万计算，我认为买40万以上的就是大白玉定位了。
如果3-4房精装平均租金2500左右，奔月租3000的就是大白玉。
做大白玉[阅读全文]
(2022-02-08 19:40:02)
客户A：看中我们隔壁小城的一套房，那里不过3万多人口，平均房价38万左右。一个2005年的房子，3300多尺，lowballlisting492K，A第一个OFFER535K，1天后listingagentcallH&Boffer，A加价到550K。结果没抢到。当时，那个小城3000多尺的房子只有这一套是二手房，真正是1000亩地里一根独苗。其他都是新房，3000多尺都是要达到650K左右。结果鲨鱼都扎堆抢S猪了。
客户B：500强公司经理，看中[阅读全文]
(2022-02-08 09:26:25)
【晨聊】关于“现金流”的问题是投坛经久不衰的经典话题。我简单总结三个前提：
1）控制修房大开支（正常使用下的损耗）。当然，老房本身就体弱多病，不经折腾，修理问题更多些。
2）尽量不要卷入“修人”的漩涡，因为任何“修人”的内容都是修房的反复+高频，无底洞。修人=生活观念+方式+习惯等方面的调整与改变。因为人为制造的问题可以层[阅读全文]
(2022-02-01 11:20:52)
4年前，帅锅A来租我们的房子，背调看他的申请表，猛然发现他的当前住址竟然是我们隔壁城市一套大米房，当时查到2010年成交价是2米多。这是我们招租以来第一次遇到如此大富豪，感觉可能大有猫腻，难道是一个破产大佬？
于是，我派队长和A电话聊了聊，原来故事是这样的，他在2008年把手上的几栋公寓楼成功卖掉，套现了一大笔，幸运躲过了房市崩盘，然后自己去了一[阅读全文]
(2022-01-31 20:59:05)
我住农村，没有住过米房，但是按没有吃过猪肉，也见过N多猪跑的说法，thinkoutofbox，还是说叨几条：
1）风景：农村的米房必须有一些得天独厚的location带来的风景优势，比如：临湖，湖景套房，这个优势显而易见。有些城市围绕一些大湖，米房此起彼伏。甚至有业主买下两个相邻的临湖小破房，推倒了，建一个几米的豪宅。再比如我们村不足1亩的地皮，临高儿夫球场，临[阅读全文]
(2022-01-27 11:04:20)
投房运营过程中，以车为喻：
1）如果老公积极主动，猛踩油门，老婆消极被动，经常反对，踩刹车——前驱
2）如果老婆积极主动，猛踩油门，老公消极阻挠，拖后腿，踩刹车——后驱
3）如果夫妻俩都积极主动，投房方向-决策-行动上大多合拍——四驱
4）如果夫妻俩都保守谨慎，比较消极被动——电瓶车
投房要节约时机成本，抓住机遇，[阅读全文]
(2022-01-20 14:15:27)
开年之初看到的几个热门listing，都被兔子们抢得不亦乐乎。市场越是如此，我觉得越是要冷静思考，毕竟头脑发昏的时候容易两眼一抹黑，我们中小地主还是要好好“活着”第一，未雨绸缪+亡羊补牢，两手准备！毕竟房市危机逃不掉。
大家讨论一下“后备金”的储备数额吧。
按我们中部农村的行情：
按银行的MAX风控要求：6个月的全部月租金总和（6X)
我[阅读全文]
(2022-01-14 14:15:05)
如果危机不可避免，那么我们可以做到的，第一：活着（必须确保无误）；第二：人舍我取（寻找到适合自己的价值洼地）。
1）如何判断一个城市的房市是否横盘，并有向下趋势？我个人的一个简单的办法是查monthlysupply，如果连续几个月，这个数字开始明显抬升，比如从1个月左右的紧缩供应消化量，逐渐扩大到4-5个月的供应量，说明供需买卖趋于平衡，市场开始横盘。一[阅读全文]
