美国的老房子
我常从吃、穿、住、行、医、教、娱、讯等方面比较中美，常感叹国人在住上难与美国相比，一是美国有至少一百五十年的住房建设积累，其次是国人建房受空间限制。中国只在过去三十年才慢慢修建现代化的住房。衡量一地人民生活水平的最好标志是厕所，而现代化住房的重要构成部分是坐式抽水马桶。十九世纪中叶抽水马桶就成为美国住房标配。装抽水马桶得有下水道系统和充足的水电供应。我十六岁后就在国内县城、省城、京城居住，但直到九六年来美前还没坐过抽水马桶。有回住一省城上流人家，发现他们只有抽水马桶，我坐上去如梦中见无数人盯着般惶恐不安，无论如何拉不出来，只得憋着跑出老远找间臭烘烘的公厕才心舒体释。来美后蹩了很久才适应坐式马桶。坐式马桶卫生些，但用蹲式有强身健骨、利肠益肾之功。国内公厕还多是蹲式，常想为何搞个半个现代化？后来才知蹲式减少接触，比较卫生，也顺应国人习惯。我老家农村很多人家都装了坐式马桶和蹲坑，但坐式马桶都成为摆设。
美国上世纪七十年代开始反城市化，即城区中上收入开始向郊区迁移；在美国人口不断增长时很多城区居民持续减少，很多城区白人被迫迁出而由低收入的少数族裔占领。很多大城市出现城区衰败（Urban Decay) 。中国过去数十年都致力于搞城市化，其实中国现在该搞的是乡村化（或说反城市化），即鼓励城市居民去农村把大量废弃的乡村房基利用起来，建设可沿用百年的前卫民居，这会带动中国经济新一轮发展高潮。中国现有的交通、通讯、水电供应等为乡村化提供了基础。
作为房产经纪人我常带人看房。芝加哥城区的老房让我心生感慨。很多房子是一九零零年前后建的。那时美国建筑技术和材料都是世界一流。湖滨的豪华大楼墙基用的是巨大的花岗岩石，有的高达数十层，一百多年的建筑内外依然散发华贵之气。多单元的小居民楼也确是不动产：历经百年依然巍峨耸立，再过百年依然挺立；这些老式砖石房十二级台风都巍然不动，大火也烧它不垮，不像现代用钢管木头泡沫胶合板朔料等新式材料建的光鲜房子，屋顶、外墙几十年就得大换，龙卷风一卷、大火一烧就灰飞烟灭。但一进到穷人区多单元的居民楼内就常闻到大麻臭，房内更充塞大麻、烟草和各种怪味；狭小的空间住四五人，人多精神萎靡，如活地底；破沙发烂衣服乱七八糟，地面凹凸不平, 墙壁斑驳陆离, 厕所破破烂烂；地下室的墙皮屋顶半挂半落，有的下水管或墙壁还破裂渗水，夏天一股霉味，冬天有丝煤气臭。这类房子便宜，有的一居月租六七百，两居也就千来块。从硬件看，这些老房主体结构不错，但它的下水道系统老了。美国百年以上的大城市的下水道系统都需翻修，工程极其浩大；动辄要数千亿美元；那是政府的事。政府能维持日常开销就不错，故而只能头破敷头，脚烂包脚，哪儿坏了修哪，不可能全面翻修，因为旧的并非功能全失。买老房最怕的就是电路和各种管道坏掉。百多年的管道难保不坏；坏了修起来动辄上万，业主也是能凑合就凑合，真破裂损了房子有保险。还有就是整个芝加哥方圆百里的老房都房基沉降倾斜，以致地面不平，床放不稳，洗衣机会走路，球放地上会飞滚。这些老房子的老年病无可救药，好在房子再过百年也不会因地基下沉、地面倾斜而倒塌。
房子价值在于社区环境，或说房子软件。中国穷人总体还有点上进心，且都享受不错的公共安全, 而美国很多老街区满街都是大麻臭，毒品流行；抢劫、枪击、偷窃、砸车犯罪猖獗。美国穷人区的治安是顽疾，只有把美国海外八百军事基地的驻军全拉回来驻扎在这些街区才有望好转。去这些地方买房投资是冒险，好在犯罪率与房价成反比。
看美国城区的老房就忍不住想到这些老房就如美国本身。这些房子体现了美国曾经强大的建筑力，历经百年仍结实漂亮，巍然耸立，还将百年不倒，但内部老化不可逆转，无从修复。
zanecai
2024年12月18日
